Londyn/Warszawa, 8 listopada 2023 r. Według najnowszego raportu „Emerging Trends in Real Estate® Europe”, opracowanego przez PwC i Urban Land Institute (ULI), 75 proc. liderów rynku nieruchomości uważa, że obecne wyceny nie odzwierciedlają dokładnie wszystkich wyzwań i możliwości związanych z nieruchomościami, niezależnie od tego, czy są to zmiany klimatyczne, skutki społeczne czy nawet poziom popytu ze strony najemców. Nadal istnieje duża różnica pomiędzy oczekiwaniami dotyczącymi cen rynkowych a wycenami księgowymi. Wielu z ponad tysiąca liderów branży, którzy brali udział w badaniu, wyraża obawę przed „złapaniem spadającego noża”. Na rynku europejskim w dalszym ciągu panuje ogromna niepewność, która przyczynia się do rekordowo niskich wolumenów inwestycji. MSCI odnotowało spadek o –42 proc. w stosunku do średniej sprzed pandemii (2015–2019). Nic więc dziwnego, że zaledwie 29 proc. pytanych w raporcie ULI i PwC spodziewa się, że w 2024 r. będą nabywcami netto aktywów nieruchomościowych.

Szczypta optymizmu

Prognozy na rok 2024 mogą jednak dawać powody do umiarkowanego optymizmu, ponieważ jedna trzecia respondentów „optymistycznie podchodzi do perspektyw zwiększonej rentowności” w nadchodzącym roku. Raport wskazuje na poprawę zaufania badanych ekspertów w porównaniu z rokiem poprzednim (wzrost o 8 proc. respondentów). Warto jednak dodać, że jest to wzrost z niskiego poziomu bazowego i nadal utrzymuje się znacznie poniżej średnich długoterminowych. Negatywnie na prognozy oddziałują również powolny wzrost gospodarczy w Europie i „realistyczne obawy” w związku z nadchodzącą recesją. Respondentów niepokoi zwłaszcza sytuacja w Niemczech i Wielkiej Brytanii.

Lisette van Doorn, dyrektor generalna ULI Europe, komentuje: – Nasz tegoroczny raport uwypukla złożone wyzwania, z którymi boryka się sektor nieruchomości w Europie. Istnieje przekonanie, że branża stoi na krawędzi poważnego spadku popytu na kluczowych rynkach, a opinie są podzielone co do tego, co jest potrzebne, aby pobudzić aktywność na rynku. Łagodne wyhamowanie gospodarcze i obniżenie stóp procentowych w celu przywrócenia rentowności – to miałoby wpływ. Eksperci zwracają też uwagę na kwestie refinansowania nieruchomości oraz konieczność ponoszenia nakładów inwestycyjnych w celu dostosowanie nieruchomości do współczesnych wymogów, co odbywa się w trudnych i niepewnych okolicznościach.

Gareth Lewis, dyrektor PwC, dodaje: – Chociaż badania wskazują na to, że branża znajduje się w trybie „poczekaj i zobacz”, sugeruje to również punkt cyklu rynkowego, w którym przyszłe zyski mogą być znaczące dla tych, którzy będą podejmować odważne decyzje. Istnieje pewna nadzieja, że w przyszłym roku możemy mieć większą jasność co do inflacji, stóp procentowych i wycen, a to ułatwi aktywność transakcyjną w 2024 r. Jest jednak mało prawdopodobne, aby nastąpiło to w tym samym czasie na bardzo zróżnicowanych rynkach poszczególnych krajów Europy.

Inwestorzy zostają na Zachodzie, Niemcy tracą 

Przy tak dużej niepewności inwestorzy w nieruchomości są bardziej niż kiedykolwiek ostrożni w kwestii tego, jak i gdzie lokują swój kapitał w Europie. Wielu skupia się na miastach oferujących płynność w bardziej ryzykownych czasach, dlatego nie jest zaskoczeniem, że Londyn (1.) i Paryż (2.) po raz kolejny zajmują dwa pierwsze miejsca w rankingach miast ujętych w raporcie. Na te dwie metropolie przypadało około 15 proc. całkowitego wolumenu transakcji na rynku nieruchomości w Europie w pierwszych dziewięciu miesiącach 2023 r. Premia za płynność powiązana z wynikami gospodarczymi jest również widoczna w innych miastach, które w tegorocznym badaniu brylują: w Madrycie (3.), Mediolanie (6.) i Lizbonie (8.).

Niemieckie miasta: Berlin (4.), Monachium (7.), Frankfurt (9.) i Hamburg (11.), choć wciąż są stosunkowo wysoko, spadły w rankingach pod względem perspektyw inwestycyjnych i rozwojowych. Ogólna ponura perspektywa gospodarcza Niemiec na 2024 r. wpływa na nastroje w tych miastach, które do niedawna były uznawane za bezpieczne przystanie dla kapitału. Według Oxford Economics perspektywy wzrostu gospodarczego w Niemczech ocierają się o stagnację przy średnim wzroście realnego PKB w 2023 r. wynoszącym zaledwie 0,1 proc. rok do roku. Dane MSCI pokazują z kolei, że wolumen inwestycji w całych Niemczech spadł w pierwszych dziewięciu miesiącach roku o 55 proc. rok do roku. Niektórzy ankietowani sugerują również, że ceny nieruchomości w Niemczech dostosowują się wolniej do realiów rynkowych niż w większości krajów Europy.

Warszawa idzie w górę

W ogólnie nie najlepszym środowisku inwestycyjnym powody do optymizmu może mieć Warszawa, która awansowała w ogólnym zestawieniu najbardziej atrakcyjnych inwestycyjnie miast Europy z 16. pozycji w ubiegłorocznym badaniu na miejsce 14. w tegorocznym. Stolica Polski wypada lepiej niż Wiedeń, Zurych, Rzym, Kopenhaga czy Sztokholm. Warszawa deklasuje też Pragę i Budapeszt w top 30 najatrakcyjniejszych miast Europy. Praga uplasowała się na 25. pozycji (awans w ciągu roku o dwa miejsca), a Budapeszt podobnie jak przed rokiem okupuje końcówkę tabeli, zajmując 28. miejsce. Badanie ULI i PwC wskazuje też na jeszcze jedną ciekawą tendencję – szczególnie optymistyczne podejście do perspektyw Warszawy mają respondenci z Europy Środkowo-Wschodniej.

Marcin Juszczyk, dyrektor inwestycyjny, finansowy, członek zarządu w Grupie Capital Park i nowy przewodniczący ULI Poland, przekonuje: – Polska pomimo wojny w sąsiedniej Ukrainie ma bardzo silne fundamenty. To największy rynek w regionie charakteryzujący się atrakcyjnymi cenami, a aktywa nieruchomościowe mają dobre wyniki operacyjne i wysokie obłożenie. Nieruchomości, które operacyjnie nie wypadają najlepiej, mają z kolei duży potencjał pod względem rewitalizacji lub zmiany funkcji.

ESG i infrastruktura wyznaczają przyszłość

Ponieważ branża nieruchomości zmaga się z rynkiem obciążonym presją inflacyjną i wysokimi stopami procentowymi, cztery piąte respondentów badania zgadza się, że kwestie związane z ESG będą miały istotny wpływ na wyceny aktywów w ciągu najbliższych 12–18 miesięcy, a biorąc pod uwagę dłuższą perspektywę, uważają, że ta problematyka będzie miała największy wpływ na nieruchomości do roku 2050.

Globalne megatrendy, takie jak zmiany klimatyczne, cyfryzacja i demografia, w związku ze zwiększonym naciskiem na wymogi zrównoważonego rozwoju są postrzegane jako czynniki, które zwiększają apetyt inwestorów na sektory niszowe. Raport ULI i PwC klasyfikuje nową infrastrukturę energetyczną (1.), centra danych (2.) oraz opiekę zdrowotną (3.) jako sektory, w których inwestorzy najprawdopodobniej zwiększą swoje zaangażowanie. Te trendy, w połączeniu z dążeniem do zgodności z kryteriami ESG, otworzą drogę do nowych możliwości rozwoju i inwestycji w takich obszarach, jak magazynowanie energii pozyskiwanej z odnawialnych źródeł energii, farmy fotowoltaiczne i infrastruktura dla pojazdów elektrycznych.

Lisette van Doorn podsumowuje: – Średnioterminowa perspektywa dla rynku nieruchomości staje się znacząco bardziej pozytywna, zakładając, że stopy procentowe się ustabilizują, a niepewność gospodarcza zostanie w dużej mierze rozwiana. Biorąc pod uwagę trwającą urbanizację, megatrendy technologiczne i demograficzne, a także coraz większe zainteresowanie zdrowiem, dobrym samopoczuciem i zrównoważonym rozwojem ze strony użytkowników i inwestorów, przed sektorem nieruchomości pojawia się ogromna szansa. Im bardziej będziemy współpracować w rozwiązywaniu problemów, takich jak wyceny i zmiany klimatyczne, tym wcześniej i lepiej będziemy mogli z niej skorzystać.